Contacteer ons

Het kadastraal inkomen (KI) is geen reëel inkomen, maar een hypothetisch huurinkomen dat aan elk onroerend goed, zoals gebouwen en grond, wordt toegewezen, zelfs als het niet verhuurd wordt.

Het KI biedt een indicatie van de waarde van een onroerend goed en wordt onder andere gebruikt voor de berekening van de onroerende voorheffing.

Het kadastraal inkomen komt overeen met het netto-huurinkomen dat je in 1975 zou hebben ontvangen als je het onroerend goed toen had verhuurd. Om de waarde van het onroerend goed actueel te houden, wordt het kadastraal inkomen jaarlijks geïndexeerd.

De bepaling van het kadastraal inkomen voor onroerende goederen in België wordt uitgevoerd door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (Kadaster) van de Federale Overheidsdienst Financiën.

Meeneembaarheid betekent dat u het verkooprecht (registratiebelasting) dat u op een vorige woning betaald hebt, (voor een deel) kunt aftrekken van het verkooprecht dat u op een volgende woning moet betalen.

De meeneembaarheid doofde geleidelijk uit, om volledig afgeschaft te zijn vanaf 1 januari 2024.

Om je huis te verkopen heb je enkele verplichte documenten en attesten nodig. Een aantal van deze documenten heb je reeds in je bezit, de andere documenten kunnen aangevraagd worden via de makelaar of de notaris. Hieronder vind je een overzicht van de verplichte documenten bij de verkoop van een woning:

• Keuringsverslag van de Elektrische Installatie (EK)
• Energieprestatiecertificaat (EPC)
• Postinterventiedossier
• De eigendomstitel
• Bodemattest
• Asbestattest (Asbestinventarisattest)
• Stedenbouwkundig uittreksel en inlichtingen
• Kadastraal uittreksel en kadastraal plan
• Informatie over de overstromingsgevoeligheid (watertoets)
• Certificaat voor de stookolietank (optioneel)
• Inlichtingen van de syndicus (optioneel – bij verkoop appartement/garagebox dat deel uitmaakt van een residentie)

Strikt juridisch gezien is de verkoop definitief zodra koper en verkoper overeenstemming hebben bereikt over de prijs en het te verkopen goed. Er zijn geen specifieke vormvereisten voor de overeenkomst. Het is echter raadzaam om deze afspraken vast te leggen in een onderhandse verkoopovereenkomst, die voorafgaat aan de notariële akte. Ondanks de naam ‘voorlopige verkoopovereenkomst’ of ‘verkoopcompromis’, is deze overeenkomst definitief.

Wat is een voorlopige verkoopovereenkomst?

De term ‘voorlopige verkoopovereenkomst’ kan misleidend zijn omdat het de indruk wekt dat koper en verkoper nog van gedachten kunnen veranderen. In werkelijkheid komt een verkoop tot stand zodra er een akkoord is over de prijs en het verkochte goed. Deze overeenkomst is definitief en de notaris die later de authentieke akte opstelt, is gebonden aan de bepalingen ervan. Daarom is het essentieel om in de verkoopovereenkomst zo duidelijk en volledig mogelijk afspraken te maken om misverstanden te voorkomen. Het opstellen van deze overeenkomst is complex en er zijn verschillende aspecten om te overwegen:

• Is de verkoper de enige eigenaar? Bijvoorbeeld, na het overlijden van een mede-eigenaar kan het eigendom in onverdeeldheid zijn verdeeld onder familieleden. In dat geval moeten alle mede-eigenaars de overeenkomst ondertekenen. Zijn alle betrokken partijen akkoord?
• Zijn de verkopers bevoegd om te verkopen? Zijn zij meerderjarig en financieel bekwaam?
• Zijn de verkopers vrij van onbekwaamheid of faillissement?
• Is het verkochte goed duidelijk omschreven? Zijn de oppervlakte en kadastrale gegevens gecontroleerd?
• Is het goed vrij van hypothecaire leningen en andere schulden? Is er geen beslag gelegd?
• Zijn er geen lasten zoals vruchtgebruik of bewoningsrechten op het goed? Is er bijvoorbeeld geen voorkeursrecht aan een huurder verleend?
• Is het goed niet geklasseerd als monument of beschermd stads- of dorpsgezicht?
• Heeft de verkoper geen openstaande belastingschulden (directe belastingen, btw) of sociale zekerheidsbijdragen?
• Is het goed niet onderworpen aan voorkooprechten of betrokken bij een ruilverkaveling?
• Zijn er geen bekende stedenbouwkundige overtredingen?
• Wat is de stedenbouwkundige bestemming van het goed?
• Is het betaalde voorschot gepast gezien de omstandigheden?
• Zijn er duidelijke afspraken over het tijdstip van betaling van het saldo en de overdracht van de beschikking over het goed?
• Is de koper volledig op de hoogte van de huurvoorwaarden van het goed?
• Als er nog belastingverplichtingen zijn met betrekking tot straat- en wegenwerken, wie betaalt deze dan?
• Kan de verkoop plaatsvinden onder het btw-stelsel?
• Wat is de bodemtoestand in het kader van milieuwetgeving?
• Zijn er erfdienstbaarheden van toepassing?

Het recht van wederinkoop is een clausule in een verkoopovereenkomst die de verkoper het voorrecht verleent om binnen een bepaalde periode het verkochte goed terug te kopen tegen restitutie van de oorspronkelijke koopprijs en vergoeding van bijkomende kosten. Indien de verkoper dit recht uitoefent, wordt de verkoop automatisch en met terugwerkende kracht ontbonden. Dit houdt in dat de koper nooit als eigenaar wordt beschouwd. Dit betreft dus een verkoop onder ontbindende voorwaarde. Het beding van wederinkoop moet expliciet in de verkoopovereenkomst worden opgenomen.

Als de verkoper zijn recht van wederinkoop uitoefent, dient hij de koper de volgende bedragen terug te betalen: de oorspronkelijke koopprijs (zonder rekening te houden met eventuele waardeveranderingen), de wettelijk gemaakte kosten (zoals registratierechten, btw, notariskosten), de kosten voor noodzakelijke herstellingen (bijvoorbeeld dringende dakreparaties) en de nuttige herstellingen naar hun meerwaarde (ongeacht de kosten die de koper ervoor heeft betaald). Onderhouds- en verfraaiingswerken, evenals rente, blijven voor rekening van de koper.

Het recht van wederinkoop kan maximaal voor een periode van vijf jaar worden overeengekomen. Indien een langere periode wordt afgesproken, wordt deze automatisch beperkt tot vijf jaar. In het geval van de aankoop van een sociale koopwoning kan het recht van wederinkoop echter volgens de Vlaamse Codex Wonen tot twintig jaar worden uitgeoefend.

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening definieert een as-builtattest als een document dat bevestigt dat de uitvoering van een constructie of gebouwencomplex geen significante afwijkingen vertoont ten opzichte van de plannen die goedgekeurd zijn in de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen of de melding. Dit attest geeft dus aan of een woning afwijkt van het bouwaanvraagdossier. In de praktijk werd de wettelijke regeling rondom het as-builtattest echter nooit geïmplementeerd. De regelgeving zou namelijk een aanzienlijke administratieve last opleveren voor zowel de gemeenten als de Raad voor Vergunningsbetwistingen, en er bestond veel onduidelijkheid over wat precies als ‘marginaal’ kon worden beschouwd. Uiteindelijk werd op 8 december 2017 in de Codextrein een nieuwe oplossing gepresenteerd.

Wanneer een architect vereist is voor de uitvoering van stedenbouwkundige handelingen, kan deze, als hij toezicht houdt op de uitvoering, op verzoek van de opdrachtgever een as-builtattest opstellen. In dit attest:

–verklaart de architect dat de toleranties rond het ‘metsershaar’ (een foutenmarge van enkele centimeters, vaak vastgesteld op een halve steen of 10 cm bij metselwerk) zijn nageleefd; en

–beschrijft hij op welke wijze gebruik is gemaakt van de mogelijkheden om van de goedgekeurde plannen af te wijken. Nadat het as-builtattest is opgesteld, stuurt de architect een kopie naar het college van burgemeester en schepenen, die dit noteert in het vergunningenregister, zonder het inhoudelijk te valideren. Het is niet langer verplicht om een kopie van dit attest aan de verkoopovereenkomst of akte van verkoop te hechten. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening geeft wel aan dat de Vlaamse regering een model voor een as-builtattest kan opstellen.

Afvalstoffendecreet legt de verplichting op aan de eigenaar (volle of blote eigenaar, erfpachthouder of opstalhouder) om aan de kandidaat-verwerver bij het sluiten van een onderhandse akte of overeenkomst met betrekking tot een overdracht van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar, zijnde constructies van vóór 2001, een asbestinventarisattest mee te delen. De onderhandse akte of de overeenkomst die de modaliteiten van de overdracht van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar vastlegt, ook de wederzijdse koop- en verkoopbelofte, moet vermelden of de inhoud van het geldige asbestinventarisattest voorafgaandelijk is meegedeeld aan de verwerver. De overeenkomst moet ook de datum, de samenvattende conclusie en de unieke code van het attest bevatten.

Een asbestinventaris van een gebouw of werkzone is een document dat wordt opgesteld na een plaatselijke inspectie. Het geeft een overzicht van alle onderzochte bouwdelen en materialen met betrekking tot de aanwezigheid van asbest. De inventaris is bedoeld om vast te stellen waar in een gebouw asbest aanwezig is. Voor materialen die als asbesthoudend zijn geïdentificeerd, bevat de inventaris aanbevelingen voor veilig beheer of verwijdering. Er zijn twee soorten asbestinventarissen:

1. De inventaris met een beheerprogramma: deze geeft een beschrijving van het aanwezige asbest tijdens normaal gebruik van een gebouw en de beschermingsmiddelen die op de werkplek worden ingezet;
2. De inventaris voorafgaand aan werkzaamheden die blootstelling aan asbest kunnen veroorzaken, zoals onderhoud, renovatie, sloop, of glasbezettingswerken. Hierbij wordt nagegaan hoe asbesthoudende materialen selectief en onbeschadigd kunnen worden verwijderd.

De Associatie van Belgische Experten (ABEX) stelt elk halfjaar, op 1 mei en 1 november, de bouwkostenindex vast. Deze index wordt bepaald op basis van de eenheidsprijzen die in het hele land zijn waargenomen in afgesloten contracten voor privéwoningbouw gedurende de zes maanden voorafgaand aan de vaststelling (van november tot april en van mei tot oktober). De bouwkostenindex, bekend als de ABEX-index, wordt onder andere gebruikt als basis voor de indexering van brandverzekeringspolissen en aanverwante risico’s, met ingang van 1 januari of 1 juli.